인플레이션 상승의 주된 원인인 주택시장, 데이터에 기반한 미국의 주택시장으로 알아보는 향후 전망

피터 린치의 아래와 같아 주옥같은 명언이 있지만, 작년 2022년은 주식뿐만 아니라 부동산도 예외가 아니었다. 2022년 하반기의 미국 주택시장에서 거래량은 얼어붙었고, 이로 인해 가격은 하락하기 시작했다. 2023년으로 향하는 미국의 주택시장에 대해 데이터를 통해 현황을 알려주는 글을 소개하고자 한다. 비단 미국의 이야기만이 아닌 국내의 상황과도 다소 유사한 점이 있으니 잘 참고하시길 바란다.

 

사람들이 부동산에서 돈을 벌고 주식에선 돈을 잃는 이유가 있다. 그들은 집은 선택하는 데는 몇 달을 투자하지만 주식선정은 수 분 안에 해버린다.

– 피터 린치 -

 

 

 

그림 1. 거래량과 가격의 관계도

 

 

1. 부동산 거래량

주택시장은 기존 주택과 신규 주택으로 나눌 수 있다. 기존 주택 판매는 전체 주택 거래량의 85%를 차지하며, 2020년 말에 연간 기존 주택 판매량은 670만 채였다. 2023년이 시작하는 지금 이 수치는 400만 채를 향해 가고 있다.

 

 

그림 2. 2023년 현재 연간 기존 주택 판매량

 

 

위 차트를 보게 되면 기존 주택 판매량은 40% 정도가 감소하여 거래량은 붕괴하고 있으나, 재고 현황은 아직 탄탄하다. 미국의 월간 주택 공급량은 3.3이다. 일반적으로 가격이 상승 또는 하락하지 않는 균형이 이뤄지는 시장에서의 값은 대략 5.0 근처라고 전해진다.

 

이에 반해, 전체 주택 거래의 15%를 차지하는 신규주택판매는 상황이 다르다. 판매량은 기존 주택 판매와 비슷하게 40%가량 감소했지만, 월간 신규 주택 공급은 3.5에서 8.6으로 폭발적으로 상승했다. 최근 몇 달간 신규 주택 판매는 증가했지만, 주의해야 할 점이 있다고 당부한다.

 

 

그림 3. 2023년 현재 연간 신규 주택 판매량

 

 

많은 구매자가 신규 주택 매입을 취소하고 있기 때문이다. 매매 취소는 설문기관인 미국 인구조사국(Census Bureau)에 보고되지 않는다. John Burns 부동산 컨설팅사에 따르면, 취소율(총 판매량과 실제 판매량의 차이)은 20년 말에 20% 이상 폭발적으로 증가했음을 보여준다.

 

 

그림 4. 신규 주택 판매 취소율 현황

 

 

이는 신규 주택 판매량이 과장되어 있고, 신규 주택 공급량은 실제보다 적게 보고되고 있다는 의미다. 데이터를 다시 보게 되면, 미국의 총 주택 판매량은 연간 700만 채에서 420만 채로 내려왔다. 단순한 수치만 감소한 것이 아닌 하락하는 폭이 가파르다는 이야기이며, 이에 따라 많은 관련 보고서들이 주택 시장이 ‘얼어버렸다’고 선언한 것이다.

 

 

그림 5. 신규 판매량의 감소가 상당히 가파르다.

 

 

미국의 월 주택 공급량은 4.1이다. 균형 잡힌 시장의 수치인 5.0과 비교하면 미국 주택 시장은 2016년 이후 주택 재고가 많이 없었다는 의미다.

 

 

그림 6. 미국 월간 주택 공급량

 

 

위의 4.1이라는 값은 기존 주택 공급인 3.3과 신규 주택 공급인 8.6으로 구성되어 있다. 두 수치의 차이의 폭이 이전에는 볼 수가 없는 격차이며, 많은 분석가들은 이러한 상황을 외면하고 있다.

 

 

그림 7. 지난 수년 간의 기존 주택 공급과 신규 주택 공급 수치 차이 비교

 

 

많은 사람들이 주택 재고가 별로 없으니 주택 가격이 많이 안 떨어질 거라고 생각한다. 하지만 주택 가격은 이미 하락하고 있으며, 주택 재고만 보는 사람들을 놀라게 만들었다.

 

간단하게 상관관계를 분석하면 월간 신규 주택 공급이 총 주택 공급보다 미래 주택 가격을 예측하는 더 좋은 지표임을 알 수 있다. 그러한 이유는 주택 건설자들이 부동산 가격을 결정하는 주요한 사람들이기 때문이다.

 

 

그림 8. 주택공급 상관관계

 

 

따라서 주택 재고가 좋아 보여도 신규 주택 재고가 전혀 그렇지 않기 때문에 주택 가격이 하락하고 있다. 이에 더해 취소 물량까지 고려하게 된다면 월간 신규 주택 공급은 2008년 위기 이후 최고 수준인 9.0을 넘을 확률이 높아지게 된다.

 

 

그림 9. 월간 신규 주택 공급 지수

 

 

2. 부동산 가격

이전까지 정점을 찍었던 주택 가격은 2023년에 들어서 하락세다. 10월 Case-Shiller 데이터에 따르면 전국 주택 가격은 평균 2.4% 하락했다. 이는 11월과 12월 데이터까지 고려하면 하락은 4~5%에 이를 수 있다.

 

 

그림 10. 부동산 가격 지수

 

 

물론 하락세는 미 전역이 동일하지는 않다. 시카고, 클리블랜드, 뉴욕 같은 지역은 2% 이하의 이다. 그러나 샌프란시스코 시애틀, 샌디에이고 및 LA는 평균 7~10%의 하락을 보이고 있다. 이러한 가격 하락은 최근 5,6개월 사이에 발생하고 있다.

 

 

그림 11. 미국 도시 별 부동산 가격 상황

 

 

이를 통해본다면, 일부 지역에서는 주택 가격이 연간 20% 이상 하락하고 있음을 의미하며 하락 추세는 2008년과 비슷하다.

 

 

그림 12. 샌프란시스코의 Case-Shiller 데이터

 

 

이런 상황에서 상황이 반전되기 위해선 무엇이 필요할 까? 세 가지를 들자면 아래와 같다.

 

3. 부동산 문제 반전을 위한 3가지 

1) 연준의 긴축 정책 중단

이것은 통화(M2)의 지속적인 상승으로 확인할 수 있다. 연준이 계속 긴축 정책을 시행한다면, 주택 시장은 계속 압박을 받을 것이다.

 

 

그림 12. M2 현황

 

 

2) 모기지 금리(주택 담보 금리) 인하

현재 모기지 금리와 미 30년 국채 금리 스프레드가 최고치이다.

 

 

그림 13. 모기지 금리와 30년물 국채 금리 스프레드

 

 

3) 신규 주택 공급 하락

이 데이터는 취소로 인해 보고된 수치보다 높을 것이라고 한다. 즉, 데이터는 취소된 양이 반영되어 있지 않다는 얘기다. (그림 9 참조)

 

4. 마치며

현재 긴축정책, 확장되는 스프레드, 증가하는 신규 주택 공급의 환상적인 콜라보가 미국 주택 시장을 위협하고 있다. 이 조합이 알려주는 건, 2023년 상반기는 2022년 하반기와 별반 차이가 없다는 뜻이다.

 

물론 상황이 반전될 때가 있을 것이다. 항상 그래왔으니까. 그 시그널들을 보면서 상황을 진단하면 좋을 것이라고 한다. 그러나 이러한 시그널은 아직 존재하지 않는다고 한다. 물론 잊지 말자. 실물 경제로 대변되는 부동산 시장이 살기 위해선 금융부터 살아야 하고 그것의 바로미터는 주식시장의 활황이 있어야만 가능하다는 사실! 갈 길이 구만리다… 모두들 성투하시길!!

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자료 출처:

https://mobile.twitter.com/EPBResearch/status/1608502534393532416

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